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楼市拐点真的来了!后续关注“两个信号、一个时点”

2021/9/29

  九月初,我们还在谈“龙头被狙,拐点将至”,今天,它就真的来了。
  近日,统计局发布“70城房价数据”,其中,二手房下跌的城市第一次超过了上涨城市,这也是5年多以来的第一次,成为了名副其实的“拐点”。
  此外,新房市场,环京两城下滑,分别是唐山和秦皇岛,显示环京内部各版块也在明显分化,环京买房置业的技术性要求越来越高了。
  展望后续楼市,需关注两个信号,一个时间节点。
  01“70城数据”:拐点“真”来了!
  先来看一下“70城数据”。
  新房方面,统计局数据显示:8月份,46城上涨,4城持平,20城下跌,其中,跌幅靠前的为秦皇岛和唐山,跌幅为0.6%。
  还是“70城数据”,6月份为12城下跌,7月份16城下跌,下跌的城市在扩大,并且,肉眼可见的楼市行情,甚至可以预计,整个新房市场的下跌范围或还将进一步扩大。
  二手房方面的情况更“糟”,数据显示:8月份,27城上涨,9城持平,34城下跌,5年多以来,下跌城市第一次超过上涨城市,楼市“拐点”转而向下的趋势,至此可以明确了。
  成交方面,统计局分区域统计了新房的同比数据,其中,1—8月份:
  东部地区商品房销售面积同比增长18.1%,销售额增长27.7%;
  中部地区商品房销售面积同比增长20.4%,销售额增长25.1%;
  西部地区商品房销售面积同比增长10.7%,销售额增长11.5%;
  东北地区商品房销售面积同比增长1.8%,销售额却下降0.2%。
  这个数据,一方面显示东、西部楼市分化严重,东中部地区继续成为新房的销售主力,西部增长放缓,而东北增长极缓;另一方面,销售面积与销售额的增幅变化,也在反映各个区域的房价涨跌。不难看出,东部地区销售面积增长少于中部,但销售额却比高于中部,反映出东部区域房价涨势可人。以此类推,中、西部区域房价涨幅依次收窄,甚至,东北地方出现了销售面积与销售额的“倒挂”,说明当地房价已经很明显在回落了。另一则数据也能反应成交量能的减弱。据中指院的一份调查数据显示,8月份,中指观测的17个主要城市,整体成交环比下跌22%,其中,二线城市环比下跌33%,三线城市同比成交跌40%。
  而中指发布的“购房意愿”也能反映出了市场情绪的悲观与成交量的萎缩趋势。
  整体来看,无论是新房、二手房,看似都出现了所谓的“拐点”,二手房的情况尤其明显,成交量的萎靡、价格的回落,也符合这种“拐点”特征。02京北跌幅靠前,凸显京南价值说回环京。统计局公布的20个新房下跌城市中,唐山、秦皇岛跌幅靠前,这说明什么问题?同东、西部销售面积与销售额的变化情况一样,说明环京内部的地域分化已然开始显现,未来,环京的房子越来越考验技术性。环京楼市的各个概念板块,我们此前将其划分为“4个梯队”。第一梯队为环京东南的“北三版块”,第二梯队为“京南版块”,第三梯队为“崇礼版块”,第四梯队为“京北版块”,版块价值依次排列,并且,雄安新区横空出世以后,京南版块由于叠加了两个核心利好,区位优势更加突出。“4个梯队”中,真正具有“长期价值”的版块只有北三和京南,尤其是京南版块。这两个板块,北三县由于“飞地”属性,很容易区分;京南版块叠加了京西南如涿州、怀来等地,同时还叠加了环雄如霸州、涿州等,情况就很特殊,技术性要求也更高。
  而崇礼或京北版块,崇礼受冬奥会概念的刺激,短时间内房价存在较大的上涨预期,但概念过后,承接盘会是个很大问题,与之形成鲜明对比的是京南版块,无论是北京外溢的需求盘,还是新机场、雄安新区,京南的版块概念比更崇礼更强势。京北版块的问题也出在承接盘上,如唐山,房价涨幅一度超过全国,但人口却是净流出状态,加之政策对高耗能企业的限制越来越严格,无论经济或人口都没有支撑。再反观京南版块,人口的自然增量几乎可以与二线、热门城市比肩了,加之北京的产业疏解,政策不仅不限制,还鼓励。而在短期的接盘侠方面,京北就更不占优了。京北的通勤是“硬伤”,虽然有京唐城际等利好,但城际的通勤效率反倒不如公交高,这又与京南版块构成了鲜明对比,京南不仅有连接京、津、雄的城际轨道,还有密布的北京公交通勤网络。除了“通勤”,雄安新区之后,北京城市疏解的主方向放在了南部,这又对京北造成了直接的利空,但此消彼长,对京北利空,对京南是反倒是利好。
  未来,这种地域版块的分化会越来越明显,环京内部也会出现“涨跌不一”的情况,各版块的“长期价值”越来越重要,相比于京北等非核心价值的版块,京南各区域的长期价值将更加凸显。03“两个信号,一个时间节点”回到全国。唐山等京北版块垫底,是环京内部分化导致的,那么未来,在全国楼市拐点向下的情况下,何时才会再次好转?短期来讲,主要看两个信号,一个看地方的“救市”政策,一个看宏观的调控基调。现在,地方的“救市”呼声越来越高,包括上面的唐山在内,已经有多城发布了“限跌令”或直接参与“救市”。比如唐山就对开发商明确了“限跌”政策,岳阳还规定了限跌的幅度,不得低于15%;再如长春就直接参与了“救市”,不仅买房有补贴,还限制了新房供应;再比如南方的“名城”珠海和中山,也在直接“救市”,两地把二手房买卖的个税从2%降为1%……
  一系列“救市”的动作,其实都在烘托一个调控的“主基调”,即,“稳字当头,既防大涨,也防大跌”,所以短期的一个重要信号就要看各地的“救市”政策,在好的政策刺激下,楼市有望好转。但重要的还要看宏观层面的态度,尤其是宏观的信贷政策。当前的房地产信贷还在收紧周期中,以后如果信贷宽松的话,不排除会引导资金流入楼市,这是重要的、可能也是有效的“救市”政策。房地产对中国经济太重要了,这是大家都知道的,而同时,信贷宽松与否又对房地产太重要了。所以,短期楼市是否会好转,除了看地方的“救市”政策外,更重要的还是要看宏观层面的信贷政策。
  那么,有一个时间节点就特别重要了,就是年底的中央经济工作会议,这个时间窗口是窥测政策是否转向的、短期的、重要的风向!究竟政策如何走向,我们还是且走且看。总体来看,“70城数据”显示全国楼市拐点已至,包括环京在内的各个区域的价值已经出现明显分化。后续楼市如何发展,需要关注各地的“救市”政策及宏观信贷政策,年底的中央经济工作会议成为重要风向!